Собрание 2018 - 27 сентября

Уважаемые собственники!

На собрании в 2016 году, когда я предлагал свою кандидатуру, я говорил, что через полгода моего руководства я соберу собрание. И это моя ошибка. К сожалению, наивность и ЖКХ не совместимы. Тогда 2016 году я знал, что дела в ТСЖ мягко говоря «не очень», но положение оказалось значительно хуже. Лишь некоторые моменты:

  • смету доходов и расходов не приняли;
  • сумма начислений на содержание дома была значительно ниже, чем обязательства ТСЖ по зарплате, налогам, заключенным договорам;
  • неразбериха с начислениями ОДН, отсутствие приборов учета во многих квартирах, как следствие не корректные расчеты в платежках;
  • документы ТСЖ передавались частями, не в срок. Так «касса предприятия» за 2016 год передана лишь в марте 2017 года, т.е. спустя полгода после начала моей работы (тому есть документальное подтверждение), а за 2012 – 2015 годы не передана вовсе;
  • долги по зарплате за 2015 – 2016 годы бывшим сотрудникам ТСЖ, как следствие разбирательство, а потом и уголовное дело на меня Бабина И.Ю.;
  • проверки ГосЖилИнспекции, прокуратуры, Роспотребнадзора, УМВД по Приморскому края, Государственная инспекция труда, ответы депутату Законодательного собрания ПК, прием у вицегубернатора по жалобе (более 40 проверок за 2 года) отнимали очень много времени.

Все это не позволило мне провести собрание как обещал через полгода. Провожу собрание сейчас.

Основными приоритетами моей работы являются:

  • обеспечение комфортного и безопасного проживания в доме;
  • переход дома из статуса «стройка» в статус «жилой дом»;
  • организация деятельности ТСЖ максимально прозрачной и понятной для всех собственников.

Не смотря на сложность финансовой ситуации мне удалось обеспечить работу ТСЖ без потрясений. Ни разу не возник вопрос неплатежей ресурсоснабжающим организациям, несмотря на то, что есть собственники, которые не всегда вовремя и в полном объеме оплачивают полученные услуги. Считая, ТСЖ благотворительным обществом или своих соседей меценатами, которые могут беспроцентно кредитовать их.

Уважаемые жильцы! Во избежание недоразумений, оплачивайте, пожалуйста, коммунальные услуги вовремя, до 10 числа месяца, следующего за истекшим и подавайте показания индивидуальных приборов учета своевременно.

На каждой квитанции обозначен электронный адрес 100vl@bk.ru, на который можно отправить показания водомера, задать вопрос, высказать свое мнение и пожелание, а также получить в электронном виде квитанцию. Есть постановление правительства призывающее население овладевать компьютерной грамотностью.

На предстоящем собрании необходимо переходить к следующему этапу развития нашего ТСЖ:

  • во-первых, надо утвердить смету, которая разработана на основе анализа расходов за прошедшие 2 года. При этом принималось во внимание то, что увеличивается количество квартир, в которых окончены ремонты, и квартиры готовы к заселению. Смета позволит объективно оценивать правомерность расходования денежных средств;
  • во-вторых, обеспечит ТСЖ всеми нормативно-правовыми актами, отсутствие которых является административным правонарушением и наказывается штрафами контролирующими органами;
  • в-третьих, позволит нам обеспечить понимание того, что же является общедомовым имуществом;
  • в-четвертых, нам необходимо выбрать новый состав правления и ревизионную комиссию. Прошу вас внимательно ознакомиться с предложенным списком. В бюллетень голосованию внесены все кандидаты, голосование идет отдельно по каждой кандидатуре. В бюллетене по каждому вопросу повестки дня даны варианты ответов. Прошу внимательно и ответственно отнестись к их заполнению и возвратить в конце собрания
  •  в-пятых, необходимо создать резервный фонд. Сэкономленные, другими словами не потраченные денежные средства на те или иные статьи расхода, должны быть учтены в этом фонде. Расходование денежных средств резервного фонда должно определятся только решением правления. И за это мы тоже должны проголосовать на этом собрании.

 

Теперь о состоянии дел в доме:

- ТЕХ. ЭТАЖ

Без изменений. Ремонт освещения.

- ЭТАЖИ

Было: отсутствие отделочных работ, складирование строительных материалов и мусора, дыры в панелях межэтажных перекрытий, не закрывались и постоянно хлопали двери, на 7 и 9 этажах разбиты окна.

Сейчас: ведется работа со строителями соответственно на этажах строительный мусор и материалы не складируются; за счет собственников выполнен ремонт на этажах (1, 2, 5, 8, 9, 10, 11, 12). На всех этажах заделаны отверстия в полах. Произведен ремонт дверей, вставлены замки, двери хлопать перестали. Производится замена перегоревших ламп и светодиодных светильников.

Надо: поддерживать в рабочем состоянии.

- ВХОДНАЯ ГРУППА

В настоящий момент происходит обслуживание входной двери. Несколько раз производился ремонт в аварийном порядке.

- ПОМЕЩЕНИЕ ТЕПЛОВОГО ПУНКТА, ВОДОМЕРНОГО УЗЛА, ЭЛЕКТРОЩИТОВОЙ

Было: помещение во время ливневых дождей затапливало через дренажную канализацию. Нет вентиляции. Освещение не отвечало современным требованиям. От собственника вышерасположенной квартиры в ТСЖ поступала жалоба на шум.

Сейчас: выполнены работы по ремонту колодца ливневой канализации, что уменьшило затопляемость теплового пункта.

Надо: установить дополнительный элемент дренажной канализации (обратный клапан или затвор), изменить схему освещения (включить в схему датчики движения), смонтировать вентиляцию ТП, выполнить работы по звукоизоляции и уменьшению шума оборудования ТП.

- АНТЕННА

Смонтированная система местного телевидения была проверена, отремонтирована и подключена. Сейчас работает телевизор в помещении консьержа от общедомовой антенны.

- ТЕРРИТОРИЯ

Было: на площадке перед домом выполнен демонтаж лотков, которые были не предназначены для парковочных площадок, поэтому и пришли в негодность. Заделав асфальтом, эту проблему удалось решить. Установленные шлагбаумы не имеют ключей. Мнения собственников сильно расходятся. Кроме того, нет ни правовой ни организационной основы для функционирования шлагбаумов. На площадке за домом выполнены работы по планировке с подсыпкой до уровня существующих колодцев. При этом произведено расширение парковочной площадки. На газоны перед домом завезена машина грунта. С помощью соседей впервые посажены цветы на клумбах.

Надо: решение вопросов благоустройства лежит в плоскости решения вопроса аренды земли и исполнительного производства. Мелкие вопросы решаются по финансовой возможности.

- ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ

Было: до сдачи дома была смонтирована дорогая система пожарной сигнализации, которая на тот момент отвечала всем требованиям. Но она никогда не подключалась, не запускалась. На складе имелись пожарные рукава, пожарные ящики были разукомплектованы, пожарные задвижки не опломбированы (что могло привести к очень крупному штрафу), насосы повышения давления не работали. Эвакуационная лестница была без перил, двери на лестницу не закрывались.

Сейчас: отремонтирована эвакуационная лестница, отремонтированы и укомплектованы пожарные ящики, система пожаротушения заполнена водой, подключены насосы повышения давления, проверены на работоспособность и опломбированы задвижки на водоводе.

Надо: проверить и подключить к работе весь комплекс пожарной сигнализации с дымососами и вентиляторами. Необходимо обучить весь имеющийся персонал и разработать для жильцов дома инструкции к действиям на случай пожара. Это затратная часть, но без этого жить тревожно и в случае проверки может привести к штрафам. Поэтому этот вопрос вынесен на рассмотрение общего собрания.

- ЛИФТ

Было: смонтированы и работали 2 лифта, обшитые внутри. Действовало несколько предписаний (не закрытые лючки в кабинах, отсутствие освидетельствований, отсутствие необходимого уровня отделки и освещения, размещение кабеля, отсутствие переговорного устройства).

Сейчас: выполнен комплекс работ, которые позволили в 2018 году пройти положенное освидетельствование, а именно:

  • закреплена металлическая конструкция входа в лифтовое помещение
  • установлены щиты с приборами учета и дополнительными автоматами
  • выполнена окраска полов, очистка стен
  • ремонт лифтового оборудования
  • произведена чистка блоков управления
  • произведена чистка приямка
  • найдена и исправлена ошибка в подключении элекропитания лифтового оборудования
  • заменены замки и отремонтированы лючки в кабинах лифтов
  • налажена работа со строительными бригадами, что позволило снять защитную обшивку пассажирского лифта

Надо: принять как должное, что на лифт надо планировать денежные затраты для профилактических ежегодных работ (как с авто – замена масла, смена резины…).

- ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ

Было: сломанные поэтажные щиты в количестве 3 штук, открытые дверцы, отсутствовали защитные стекла, большое количество неработающих э/счетчиков, просроченные трансформаторы тока.

Сейчас: все поэтажные щиты в удовлетворительном, исправном состоянии, все квартирные э/счетчики в рабочем состоянии, нежилые помещения выделены в отдельное дополнительное соглашение с ДЭК. При снятии ежемесячных показаний производится осмотр энергохозяйства. За счет вновь установленных э/счетчиков на лифты, помещение ТСЖ, освещение, стало возможно анализировать расходы на ОНД. За 2 года рекомендовано к замене и заменено 42 квартирных э/счетчика.

Надо: провести работы по очистке этажных электрощитов от строительной грязи и мусора.

- ОСВЕЩЕНИЕ

Проводились работы по поддержанию существующей системы в рабочем состоянии. Проведенный анализ работы освещения как внутреннего, так и наружного, показал, что что имеется необходимость изменения порядка включения и выключения с заменой существующих… установкой новых реле, приборов автоматики. Потраченные деньги вернуться в виде экономии.

- ХВС

Было: система ХВС работала нормально. Рабочее давление достаточное. Много квартир были без приборов учета.

Сейчас: не смотря на ремонты в квартирах, система ХВС работает удовлетворительно. Давления и пропускной способности хватает для наших нужд. Установлены ИПУ в 62 квартирах. Проведена работа, в результате которой в доме осталась лишь одна квартира без приборов учета. Стали сниматься показания с ПУ помещений ТСЖ и консьержа. Стало возможным анализировать КР на СОИ (ОДН). Стали поступать жалобы на качество воды. В начале сентября 2018 года в течение 2х суток брались пробы воды на входе в домовую сеть. Претензий к качеству не было. Очевидно, что грядная вода поступала к нам после аварийных отключений-включений Водоканалом. Есть вопросы к трубопроводу и внутри здания. Так, в трубах ХВС, которые должны быть из оцинкованной стали, есть вставки из черного металла, что может приводить к появлению ржавчины. Есть участки труб, где вода застаивается, что, возможно, тоже влияет на качество воды. Были заменены ОДПУ и фильтр грубой очистки воды. Опломбированы задвижки.

Надо: произвести теплоизоляцию трубопроводов для устранения конденсата в жаркие дни. Возможно рассмотреть вопрос о замене трубопровода на полипропиленовые трубы, что положительно скажется на качестве воды.

- ГВС

Было: система не работала. Во многих квартирах трубы ГВС были отрезаны, отсутствовали ИПУ. В тех квартирах, где уже был проведен ремонт, целостность труб не проверялась.

Сейчас: проведена работа с собственниками и восстановлена целостность системы ГВС. Подготовлены необходимые разрешительные документы, проведены работы по промывке системы ГВС. С апреля 2017 года горячая вода в доме появилась, но с проблемами. Отсутствие положенной циркуляции не дает возможность в некоторых квартирах получать услуги в надлежащем виде. Постоянно работающий насос подкачки создает сильный шум в квартире первого этажа. Методом проб и ошибок, небольшими изменениями, удалось повысить давление в системе и без подключения насосов. И шума нет, и экономия электричества. Смонтирована система, позволяющая убирать воздушные пробки. На сегодня приборы ИПУ ГВС не установлены лишь в одной квартире.

Надо: решить вопрос о замене подающего трубопровода (лежака) на трубу другого диаметра и материала. Это должно улучшить ГВС.

- ОТОПЛЕНИЕ

Было: система отопления работает в целом нормально. Проблемы только в том, что не работает смонтированная система погодного регулирования. В целях экономии в ручном режиме 2 года проводились работы по уменьшению подачи тепла в дом в теплые дни. Но потребность в тепле в северных и южных квартирах различная. Решение вопроса разделения системы отопления на 2 контура, условно северный и южный, требует немалых финансовых затрат. Но если пользоваться кранами внутри или на входе в квартиру, то можно решить вопрос.

Сейчас: произведена поверка ОДПУ тепла. В рабочем порядке устранены неисправности системы отопления. Проведена работа по согласованию границ балансовой принадлежности тепловых сетей. В результате определилось, что дому принадлежит всего лишь 10 метров теплотрассы. Ведется работа по подготовке документов для перерасчета ранее оплаченных денежных средств на содержание теплотрассы.

Надо: произвести анализ теплового пункта на предмет возможности регулировки подачи тепла в дом.

- БУХГАЛТЕРИЯ, ФИНАНСЫ

Было: имелся факт задолженности по зарплате бывшим сотрудникам ТСЖ за 2014-2016 годы, но не подтвержденный документально. Не было соответствующих документов для понимания имелась ли у ТСЖ задолженность по налогам и взносам. Не переданы бухгалтерские и кадровые документы. Имелся расчетный счет в Сбербанке с задолженностью за обслуживание. На счете в СКБП «Примсоцбанк» выставлено инкассо в пользу МУПВ «ВПЭС», ООО «ДВ Энергосервис», МИФНС, ФСС. Начисление коммунальных платежей производилось МУП «РКЦ» за прошедший месяц. Имелась задолженность перед поставщиками и подрядчиками, сформированная в 2015 – начале 2016 годов в размере 165894 руб.

Сейчас: Бухгалтерский учет ведется в соответствии с Налоговым кодексом РФ, Постановлением Правительства от 08.07.1997 года «О первичных учетных документах, ФЗ «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 №402-ФЗ и др. законодательными актами. Начисления, все платежи, контроль за платежами, контролем денежных средств на наших счетах ведется специалистами МУП «РКЦ». Именно там вы можете получить консультацию при необходимости. Подготовка бухгалтерской отчетности, отчетности в налоговые органы, контроль за соблюдением правил ведения первичной документации осуществлялась компаниями ООО «Защита Аудит», позже ИП Старостин на программном продукте, который принадлежит ТСЖ, а, следовательно, и вся информация находится сугубо в распоряжении ТСЖ. Это исключает возможность потери основной бухгалтерской информации.

Частично восстановлены первичные бухгалтерские документы за 2013 – 2016 годы. Задолженность по налогам и взносам выявлена и уплачена. Сданы все недостающие отчеты. Задолженность по зарплате бывшим сотрудникам за 2013 – 2016 годы в размере 411 тысяч рублей выплачена. Налажен кадровый учет, все документы в наличии. Счет в Сбербанке закрыт, задолженность погашена. Заработная плата сотрудникам начисляется на основании оклада, утвержденным штатным расписанием, выплачивается вовремя. Начисления коммунальных платежей приведены «месяц в месяц». Проведена работа с должниками по коммунальным платежам, задолженность снизилась на 124 629,00 руб. Оплачена задолженность в размере 165894 руб. подрядчикам за работы в 2015-2016 годах. Возвращены обратно на счет ТСЖ денежные средства в размере 56490 руб., неверно оплаченные ООО «ДВ Энергосервис», и 4800 руб. ООО «Энергосфера».

Ведется работа по взысканию задолженностей по коммунальным платежам. Но в связи с тем, что счет арестован, то поступившие после взыскания денежные средства уйдут в счет погашения по исполнительному производству в пользу МУП ВПЭС». Этим и пользуются «идейные» неплательщики.

Отдельно об УК «Атлант».

УК «Атлант» в виде подрядчика для обслуживания дома выбрало предыдущее руководство. Договор был заключен 01.03.2016 года на условиях 201 980 руб. в месяц (из них 150 000 руб. основной договор и 51980 руб. доп. соглашение).

 

Осн. договор

Доп. соглашение

Сентябрь, октябрь 2016

147 250

51 980

Ноябрь, декабрь 2016

150 000

51 980

Январь, февраль 2017

140 000

51 980

Март, апрель 2017

130 000

51 980

Май, июнь, июль 2017

100 000

51 980

Август – декабрь 2017

100 000

50 000

Январь – апрель 2018

100 000

0

 

 

Именно постепенный отказ позволил избежать возможных последствий в случае каких-то ЧП и аварий. Кроме того, УК «Атлант» на тот момент являлось юридическим лицом, специалисты которого выполнили роль «ответственных» лиц за тепловое и лифтовое хозяйства. И если мы не видели работу аварийной службы УК «Атлант» во время моего руководства, то это наша удача. Сегодня те работы, которые выполнял УК «Атлант», выполняют другие компании и ИП, с дворником и уборщицей заключены договоры ГПХ. А также мною получены соответствующие разрешительные документы, по которым я имею право брать на себя ответственность за лифтовое оборудование, тепловой пункт.

Правила и порядок:

На сегодняшний день путем бесед, разговор и уговоров начали соблюдаться хоть какие-то правила проживания в нашем доме: с 20 по 24 число пытаемся сдавать показания водяных счетчиков (прогресс в наличии), перестали парковаться на тротуаре, перестали хранить строительный мусор на этажах, наши собачки стали культурнее, в большинстве своем строители придерживаются режима «час тишины» с 13 до 15 часов. Впереди предстоит работа по разработке правил проживания в МКД (такой пункт есть в повестке дня). После разработки таких правил можно будет решать вопрос с парковкой, с курильщиками, некультурными собаками и прочими «бедами» нашего дома на основе взаимных договоренностей.

Про смету на 2019 год..

Практика показала, что взноса на содержание общего имущества в размере 28 руб./м2 не хватает для жизнеобеспечения дома. Именно поэтому необходимо принять новую смету.

Предлагаемая смета содержит некоторые пункты, которые требуют пояснений:

- п.1-6 – это затраты на весь персонал, которые необходим для обслуживания дома. По решению возможны варианты экономии. В таком случае экономия поступит в резервный фонд;

- п.8 – это сумма условно необходимая, согласована с обслуживающей организацией;

- п.11-12 – при наличии сантехника, электрика, разнорабочего, затраты на эти статьи не потребуются;

 - п.19 – специальная оценка условий труда. Необходима согласно законодательства для любого предприятия;

- п.22 – мы должны предусмотреть затраты на юриста для решения вопроса с землей;

- п.23, 24 – это ежегодная абонентская оплата;

- п.28 – телефоны на вахте и председателя;

- п.31 – текущий ремонт необходим.

 

Сравнительная таблица плановых статей дохода

Статьи доходов

ТСЖ «Столетие 100в»

ТСН «Надежда»

председатель Буянова Т.П.

2019 год

(согласно предлагаемой смете)

2015 год

(согласно утвержденной сметы)

2018 год квитанции 

апрель 2018

июль 2018

август 2018

Содержание общедомового имущества

31,75 руб./ м2

28,08 руб./ м2

30,85

руб./ м2

32,50 руб./ м2

Текущий ремонт

2,77 руб./ м2

Обслуживание лифтов

1,20 руб./ м2

1,00 руб./ м2

Резервный фонд

2,50 руб./ м2

на 10 месяцев

2,11 руб./ м2

2,00 руб./ м2

 

Считаю возможным заявить следующее:

- дом находится в удовлетворительном безаварийном состоянии

- текущее финансовое положение дел по сравнению с октябрем 2016 года хуже не стало. Но стало прозрачным. Появилась возможность отслеживать движение денежных средств ТСЖ для любого собственника.

- мы крайне нуждаемся в принятии сметы расходов. Это позволит исключить в дальнейшем различные инсинуации на тему расходования денежных средств

- свою работу оцениваю на «удовлетворительно».